Bail commercial et départ à la retraite :
quels sont vos droits ?

Résiliation facilitée du bail

Dès lors que vous avez demandé à bénéficier de vos droits à la retraite ou que vous avez été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, vous pouvez résilier votre bail commercial à tout moment, sans attendre la fin d’une période triennale.

Pour ce faire, vous devez donner congé à votre bailleur au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Toutefois, cette faculté doit être envisagée en dernier recours, faute de repreneur, puisque si vous résiliez votre bail, vous n’aurez plus la possibilité de le céder.

Cession du bail avec changement d’activité

Vous avez également la possibilité de céder votre bail à un repreneur qui exercerait une activité différente de la vôtre. Ce dispositif, couramment appelé « cession-déspécialisation », vous permet de transmettre votre bail même si le repreneur souhaite changer la destination des lieux.

Les conditions

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez remplir l’une des deux conditions suivantes :

• avoir demandé à bénéficier de vos droits à la retraite,
• ou avoir été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions commerciales ou artisanales.

Par ailleurs, la nature des activités envisagées par le repreneur doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

La procédure à suivre

Vous devez signifier, par acte de commissaire de justice, au bailleur ainsi qu’aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, votre intention de céder le bail en précisant la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé.

La réponse du bailleur

Votre bailleur dispose alors de trois options :

1. L’exercice du droit de préemption
Dans les deux mois suivant la signification, il peut racheter prioritairement le droit au bail.
Ce rachat ne peut s’effectuer qu’aux conditions mentionnées dans la signification, notamment en ce qui concerne le prix.

2. L’exercice du droit d’opposition
Si le bailleur estime que les nouvelles activités ne sont pas compatibles avec l’immeuble, il peut s’opposer à la cession en saisissant le tribunal dans les deux mois à compter de la signification.

Exemples : L’exploitation d’un commerce de café-restaurant a été jugée incompatible avec des locaux loués à usage de droguerie compte tenu de l’affectation du premier étage à l’habitation.

3. L’acceptation
Il peut accepter explicitement ou tacitement (en gardant le silence pendant les deux mois suivant la signification).

→ A NOTER 

Ces mesures s’appliquent également si vous êtes :
– associé unique d’une EURL,
– ou gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL, lorsque celle-ci est titulaire du bail.